万豪团体（Marriott）在年9月23日正式颁布已告竣对喜达屋客店团体与度假客店国际团体的并购，从此成为寰球最大的客店团体。跟着并购的告竣，万豪在亚洲和中东及非洲区域的墟市范围将蔓延一倍以上，在寰球个国度占有超越家客店（万豪家，喜达屋家），万间客房，客店品牌也蔓延至30个。

那末，万豪是奈何一步一步进展成为寰球最大的客店团体的，它又具备奈何的策划形式呢？最重心的策略便是——万豪踊跃采纳了Reits形式。Reits形式是一个卓越的轮回，即先经过财产的购买来持有物业；以后是对财产的革新创新，擢升物业的价格，取得更高的赢余才略；尔后是对物业的策划，经过卓越的策划制造品牌价格；末了是对那些不适合公司永恒策略进展的财产的售出，而这些取得的资本则也许再用来策略性的购买物业，这就坚持了一个卓越的轮回状况。

关于万豪而言，公司重要采纳轻重物业并行不悖的形式，即一方面经过万豪Reits（HostMarriott）实行物业范围的蔓延和投资组合原料的擢升，个中包含物业的购买、革新和退出三个方面。另一方面经过万豪国际（MarriottInternational）来实行客店的策划办理，专一于品牌的影响力的擢升，这主若是物业的策划方面。这类踊跃的轻重物业并行不悖的方法，让万豪团体成为美国客店行业的“霸主”，稳坐美国客店Reits第一场所。

底下咱们别离从万豪的轻物业和重物业两个部份来看它的进展策略：

01

万豪Reits

（HostMarriott）

重物业蔓延范围

擢升投资组合原料

1.剥离原有营业，将营业一分为二，踊跃采纳Reits策略

寻常环境下，寰球客店行业均匀的总物业报答率惟独5%，这主若是由行业的重物业特征决计的。因而，为了来到股东请求的报答率，客店行业广大采纳高欠债、高财政杠杆的做法，行业均匀的欠债水准在70%左右。在上世纪70年月，万豪团体的策划形式也是像那时的大大都客店团体相同，靠自建客店来蔓延，经过自营客店的方法策划，不过这类形式潜在的最大短处便是早期须要大批的资本投资。

在煤油险情期间，银行存款利率暴涨，企业的资本链稀奇紧急，这类策划形式的短处凸显。为了获得蔓延所必需的金融资本，公司急切须要将安定物业所束缚的现款流释放出来——这些安定物业只管也也许为企业带来肯定的物业升值收益，但同时也束缚了公司的品牌蔓延，并使其面对高财政杠杆下的债权险情。

万豪在客店范围蔓延碰到妨碍的时刻，踊跃采纳REITs策略。年10月，万豪胜利剥离放洋际客店营业，将团体拆分为“万豪国际”和“万豪地产”，将团体营业一分为二，将整个客店物业剥离给新设置的万豪地产REITs，并实行物业证券化的包装以释放、回笼现款流，使公司的物业欠债表完结了一次“瘦身”。在剥离后，母公司改名为HostMarriott，把握原国际客店营业的客店和高等效劳式公寓等物业，用安定的租金收益和财产的陆续增值来坚持安定的比赛力。原国际营业公司MarriottInternational负责万豪品牌连锁客店的办理和策划，用客店效劳来策动资本的增加。

而现实表明，这类轻重物业并行不悖的形式，是客店业最好的贸易形式，形成了1+12的成就。停止年终，万豪在寰球曾经有超越万间客房，客店品牌数目寰球至多，范围寰球最大。到方今为止，万豪曾经成为美国房地产投资信赖基金协会归纳指数(NAREIT)上最大的客店类REITs。

归纳来看，万豪Reits部份的策划策略很简明：重要分为外部蔓延和内部擢升两个方面。

2.外部蔓延蔓延范围，擢升影响力

对外部蔓延来讲，万豪一方面是专一于购买那些具备升值潜力的都邑黄金地段的客店财产，购买以后，再想法使客店的策划成本裁减到最小，进而取得最大限度的报答。另一方面是销售非重心营业，把那些不能知足公司永恒进展目方向营业剥离掉，坚持最大的赚钱才略。

⑴陆续购买高端豪侈客店，进一步蔓延范围

在万豪Reits的这类轻重物业并行不悖的策略下，万豪Reits不停在优良客店物业上发力，袭用浓厚的资本在稀缺资本墟市中陆续实行高端豪侈客店的购买，力图范围的不停蔓延。与此同时，不停优化客店物业中的已有财产，去粗取精。为保证投资取得预期收益、最大限度完结财产的价格，万豪会在投资前设定资本付出和策划策略。这类策稍不单让它成为美国最大的客店类REITs，越发强了其陆续晋级已有财产和将财产不同化的才略。

停止年终，万豪Reits的物业在寰球70个都邑有家优良客店，国有60,间客房，而且这些酒老板要都是高端豪侈型客店。好比，在近来的一处购买，个中有89家是位于美国境内，其他的客店则细碎散布在加拿大、澳大利亚、新西兰、墨西哥、巴西等区域。而且公司照旧进一步寻求物业擢升和增值的机缘。

万豪Reits寻常会购买甚么类别的客店物业呢？寻常这些物业都具备优胜的地舆场所。重要有下列几个特征：

①度假胜地：度假胜地不时占有强劲的空运才略和有限提供增加，而且这些物业不时具备优胜性的便当设备。好比，斯科茨代尔驼峰山的星级客店PHOENICIAN、地中海海岸的五星级客店HOTELARTSBARCELONA（合股策划），以及位于佛罗里达州圣彼得海滩的DonCesar等。也许看出，万豪Reits抉择的度假胜地都位于黄金地段，而且具备高端的设备前提和特殊的开发品质。

②会议目标地客店：具备会议目标的客店不时会座落在都邑和度假墟市，而且这些物业具备遍及和高原料的会议设备，且寻常与知名的会议重心邻接。好比，公司的投资组合包含位于美国京城的华盛顿君悦客店，客店间隔华盛顿会议重心惟独几条街；奥兰多宇宙重心万豪客店，一个占有超越45万平方英尺的宇宙级会议空间和宽广的游水池设备的商务和度假胜地；以及纽约马奎斯万豪客店，一个占有超越10万平方英尺会议空间和也许便利的来到整个纽约的文娱住址和受招待的地点的高等客店等。

③都邑重心客店：在都邑重心和沿海墟市的客店不时位于黄金地段，是也许知足商务客户和休闲游历客户多重须要的客店。好比，威斯汀宫（合股企业），位于马德里最重心、文明和满盈生气的社区的场所；凯悦嘉轩，间隔夏威夷会展重心和金沙威基基海滩惟独几分钟的间隔；以及位于华盛顿的JW万豪客店，间隔白宫、美国国会大厦惟独几步间隔。

④市区和机场客店：这些客店要末位于市区的贸易黄金地段，要末是延续机场航站楼，可能是位于机住址面的交通便当的地点。好比，公司最新翻修的旧金山凯悦客店机场店以优秀的会议空间驰名，是特意为去旧金山可能硅谷的商务游历者和去旧金山湾区域的休闲游历者计算的；五星客店MarinadelRey，是一个华丽的滨海度假住址，除了具备使人蔚为大观的海港风光，还具备也许便利投入洛杉矶的便当前提。

万豪Reits除了在品牌的购买上具备多元化的策略，对物业的类别和地段也有偏重。公司的品牌重要聚合在豪侈型和华丽型上，这是由于公司以为这些物业关于限度和大众的休闲和商务客户都有很大的吸引力。其余，公司也会投资那些具备强劲增加潜力的物业，个中包含都邑抉择等。

其余，万豪Reits针对熟习的墟市和新兴墟市的购买策略有所不同：

①在美国和欧洲，万豪Reits购买的方针首先是高端豪侈型全效劳式客店，这些客店寻常位于宗派商务都邑、度假区或会议重心，以及机场四周，常常由抢先的客店办理团体实行办理。

②在新兴墟市，万豪REIT的重要墟市为美国，但它的目光却蔓延放洋界，来到很多国际贸易重心。如亚太区和南美洲（稀奇是在巴西），万豪则在进展高端客店财产的同时，

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